銀行家觀點》建立公正估價機制 化解「不同意戶」歧見

2017年05月30日 06:40 風傳媒
台灣推動都市更新雖行之有年,初衷不外乎就是讓更新後的大樓結構更加安全,並進而帶動整個城市的商業效益,但長期下來,國內都更案順利進行的少之又少,窒礙難行的案例居多。(資料照,取自網路)

台灣推動都市更新雖行之有年,初衷不外乎就是讓更新後的大樓結構更加安全,並進而帶動整個城市的商業效益,但長期下來,國內都更案順利進行的少之又少,窒礙難行的案例居多。(資料照,取自網路)

政府不遺餘力推動都市更新,金管會修正《商業銀行投資不動產辦法》,將銀行參與都更後的自用不動產比率從50%降低至20%,而且將取得自用不動產時間從2年放寬到7年,公股行庫大幅受惠,悉數都在摩拳擦掌,盤點著手中有都更潛力的土地或行舍,期望都更後多出來的空間可拿來出租使用,裨益公司的收益成長動能。

遺憾的是,台灣推動都市更新雖行之有年,初衷亦泰半是正向的,不外乎就是讓更新後的大樓結構更加安全,並對城市發展挹注新的活力,進而帶動整個城市的商業效益,但長期下來,國內都更案順利進行的少之又少,窒礙難行的案例居多。

都更案之所以推行不易,最大的障礙往往是卡在「不同意戶」極力反對。少許不同意戶不點頭,便讓建商、住戶之間陷入漫無止境的纏訟,連帶拖累都更案的進度。對於不少有意積極推動都更的銀行與建商而言,難免都會有「既期待又怕受傷害」的複雜情緒。

真的是不同意戶太難搞、太貪心嗎?還是哪個環節出了問題?有沒有妥善解決的方式?台北市估價師公會理事長暨宏大估價師事務所執行長郭國任認為,長期以來,國內的估價制度就是沉痾積萎,也提出他認為可行的解決之道。

銀行不動產鑑價應符合獨立性要求

國內業界對不動產估價業務的認知,還有提升的空間。以一般本土銀行針對不動產估價來說,多數都是直接由行內員工來執行,估價完畢再決定放款成數;僅有少部分民營銀行願意將一定金額以上的案件委外估價。

這2年以來,部分國內銀行數度爆發房貸詐貸案,經過調查後可以發現:基本上弊端都是源於「內神通外鬼」,有心人士在估價程序上故意「放水」,導致估算出不合理的不動產價格,或是高估擔保品價值,一旦出狀況,銀行就只好蒙受意外的損失。

外商銀行的做法,多數都是外包給專業的鑑價單位,這或許值得本土銀行作為參考。郭國任舉外商銀行龍頭花旗銀行為例,花旗銀行的不動產鑑價制度和流程非常完善,過程中,委外的專業估價師屬於中立的角色,估價結果由編制多人的徵信單位來稽查,徵信單位會替鑑價結果記缺失,評鑑這家估價單位是否專業、客觀。

在鑑價過程中,銀行與鑑價機構由統一窗口聯繫,銀行的業務單位如往常一樣跑業務,但不准和估價單位直接聯繫,為的是避免業務單位對估價師提出任何質疑,甚至蓄意施壓。

簡單來說,花旗銀行的每個環節,都致力於一件事:讓估價錯誤而帶來危機的可能性,降到最低。回到都更的鑑價業務該怎麼做,其實也應當與外銀秉持相同的精神,力求獨立性、客觀性,讓估價工作回歸至純粹的專業導向。

估價師選任應公開、隨機、公正

輿論普遍認為,都更過程中最棘手的「不同意戶」,通常就是卡在價格談不攏。郭國任的觀察是:「不同意戶的問題,根本就和估價無關!不同意戶通常不會滿意估價。實務上來說,估價結果都是估價師、地政局、學者等專家集合起來看,一一審查、檢視過的,這樣子估價怎麼可能有問題?」

郭國任說,不同意戶所在意的,可能是變更後希冀拿到更多權益,比方說,住戶冀望都更後拿到每坪百萬元以上,但根據專業的估價結果是每坪80萬元,所以談不攏,這並非估價結果有誤,而是住戶的個人考量,住戶當然還是可以主張自的想法,只是不容易能獲得認同。某些住戶則是純粹情感上的考量,捨不得原有的不動產被拆毀、重建,這也不是因為「估價」這一關而衍生的問題。

郭國任指出,住戶與建商對價格難建立共識,導致都更進度停滯不前,根本的問題在於整體制度本身就不完善,從遴選估價師到評估價格的程序,都讓多數住戶對於建商無法全盤信服。

其中最令人產生疑慮的,便是選任估價師程序的公平性。依《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定,都市更新案實施前的不動產權利價值,應由實施者(建商或更新會)指定、委託3家以上專業估價機構評估後再決定。倘若3家估價結果相近(差距在20%以內)時,便由建商直接選定其中1家的估價結果。

這就是極大的問題所在,所有估價師都由建商挑選,民眾很容易會產生質疑:估價師是否與建商沆瀣一氣,只會替建商謀取最大利益?這種做法,完全沒有給予地主應有的保障,除非地主自掏腰包請專業估價師來估價,否則可能就只能任由建商宰割。

明定估價師遴選標準及條件

更有甚者,少部分不肖建商在參與都市更新的過程中,會對估價師施壓,把更新後價格評估低一點,藉此壓低總銷金額,使權利變換後的結果看起來不吸引人,間接迫使住戶選擇與建商協議合建。

而且,在總成本一樣的前提下,建商想辦法拉低總銷金額後,代表共同負擔比例提高,便能拉高建商得到的權利變換比例(換取到更多獎勵容積),賺取超額超賣的利潤,大占公有地或不同意戶的便宜。

為了能讓整體過程更透明化,郭國任的建議是,遴選估價師時,可以設定一些基本條件,符合一定的資格、最基本的,包括沒有受過《不動產估價師法》第35條的各項懲戒、沒有不動產估價相關的刑事有罪判決,亦即操守不能有問題。

在估價專業能力方面,以台北市都更案為例,應當包括開業年資滿3年以上、曾完成一個以上都市更新估價案(而且該案也已經順利核定發布實施);最好還曾經獲選為台北市政府優良不動產估價師。

估價師公會把關,加強民眾信任

在符合上述條件的前提下,該如何遴選,最能保障各方權益?最不受詬病的做法是:改由3家中的其中1家委由不動產估價師公會來遴選,剩下2家由建商指定;如果建商同意,也可以釋出一個指定名額給地主。如此一來,不僅整個鑑價的程序上更公開、隨機、具有不可預測性,也更符合估價業務應有的獨立性和公平性。再者,這也代表估價機構有了公會的把關和背書,自然可以加強民眾的信任度。

經由公會推薦的估價師,估價完畢後應出具報告書,接受公會的協助、襄閱,確保估價報告書品質無虞,同時也可以加速權利變換計畫的審查效率,後續發生爭議的機率就會銳減。

「其實我也跟營建署說過,只要1家(委由估價師公會遴選)就夠了。」郭國任強調,「只要這1家的獨立性出來,求一個客觀公正的計算依據,按照正常情況,另外2家估出來的結果總不會偏離太多吧?如果真的偏離很多,那就進入審議的程序,讓大家來一起檢視。」

換言之,只要「人」對了,事情就對了一半。至於剩下的一半,在於提供估價的程序。過去都市更新的估價採用的是3家估價師中「對整體地主最有利」的1家,郭國任建議,若以「3家平均值」取代,3家估價業者都要出具報告,對自己的估價結果負責,最能消弭彼此之間的歧見,因為這樣最有機會算出對整體地主都有利,而不是僅對於少數地主有利的估價結果。

以實務操作而言,採取3家平均值的方式,對於建商同樣是最有幫助、爭議最低的。郭國任解釋,「對建商來說,甲估價師這樣跟我說,結果和乙、丙估價師說得都不一樣,之後只好重新選一次估價師,再做一次估算,這樣搞下去,最後這個案子可能根本就做不下去。」

站在專業的立場而言,估價師的看法沒有絕對錯或對,因為每個估價師評估角度不見得相同,都市更新是個過程,在這個過程中,估價師的角色是求取相對的公平,再讓規劃單位從相對的公平數值中,取一個平均值,應該是最好的方式,可以讓整個估價過程中,相去較遠的歧見之間得以縮小差異,相去不遠的歧見則能求出更集中的共識。

*採訪、撰文:鄭文,本文經台灣金融研訓院授權刊載,精彩全文詳見《台灣銀行家雜誌》2017年5月號。

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