劉昌坪觀點:都市危險及老舊建築物加速重建條例之反思

2017年06月01日 07:00 風傳媒
作者認為,加速重建條例中某些規定太過疊床架屋,而造成施行效率降低。(高雄市都發局提供)

作者認為,加速重建條例中某些規定太過疊床架屋,而造成施行效率降低。(高雄市都發局提供)

立法院於4月25日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(下稱「加速重建條例」),根據加速重建條例第3第1項規定,凡為都市計畫範圍內,非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物,經取得「重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意」,且符合下列三項條件之一:

1.「依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除」

2.「經結構安全性能評估結果未達最低等級」

3.「屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備」

即可適用加速重建條例之規定,並可視實際需要享有1.3倍的基準容積或1.15倍的原建築容積獎勵。

根據內政部統計,我國屋齡逾30年以上之建物有368萬戶,40年以上者達146萬戶,4、5層樓建築物則約有8萬6千棟,約有4成的耐震係數不足。加速重建條例之立法目的係為預防危害發生,保障民眾生命、健康、財產安全,及改善居住環境、提升生活品質,但其中若干規定是否可有效達成「保障公共安全」及「提升居住品質」之立法目的,仍有細膩探討之必要。

公寓大廈管理條例雖已實施20年,但仍有不少住戶對於自己違法的行為而不自知。(圖/高雄工務局提供)
公寓大廈管理條例中不要求重建機制需要全體同意才能進行,但加速重建條例中卻有要求,難免被認為是疊床架屋。(圖/高雄工務局提供)

首先,依加速重建條例第5條規定,必須取得「重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意」,此種「全體同意」之制度設計,以老舊公寓為例,勢必面臨與都更條例相同的「釘子戶」問題導致執行上窒礙難行,立法目的恐無法真正落實,且根據現行之「公寓大廈管理條例」第13條第2、3款,及同法第14條暨31條規定,建築物如有「嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞」,或「因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全」等法定重建事由,亦無須取得全體住戶之同意,只要有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意」,即得決議實施重建。

「公寓大廈管理條例」已設有上開保障公共安全的重建機制,且其並未要求須「全體同意」,加速重建條例卻要求須「全體同意」,因此乃遭外界質疑係「疊床架屋」,甚至被批評係為圖利「單一產權」案件。正因為外界有此等質疑,因此在多數區分所有權人之老舊公寓,加速重建條例所要求之「全體同意」,手段是否有助於實現公共利益,符合憲法第23條之比例原則(給付行政之相關法令規定及具體措施仍須符合比例原則,司法院大法官釋字第542號解釋參照),以及其制度設計針對「產權型態不同」者,是否亦符合憲法第7條「不同情形應給予合理差別對待」之實質平等原則(給付行政亦應遵守平等原則,司法院大法官釋字第614號解釋參照),均有進一步檢討之空間。

根據加速重建條例之草案總說明,我國目前65歲以上高齡者已近人口結構之13%,5層樓以下老舊建築多無設置昇降設備,因此對於無障礙居住環境之需求日殷。事實上,為因應高齡化時代,照顧年長者之居住需求,便利一般民眾申請增設電梯,內政部已於104年2月12日制訂「五層以下公寓大廈於共有土地增設昇降設備應檢附土地及建築物權利證明文件作業規定」,明定公寓大廈增設昇降設備者,申請建造執照或雜項執照時,證明文件得以「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」為之(應有部分合計逾3分之2者,則人數不予計算),以避免申請執照之困難。

此外,就經費補助部分,依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」規定,最高可補助比例為45%至75%(由直轄市、縣市主管機關實施或指定為優先以整建或維護方式實施更新之更新地區,經執行機關審查同意者)。以臺北市為例,今年4月5日至12月29日止,補助額度包括設計及施工費,最高可達新台幣200萬元;如電梯規格符合通用設計規範,則可提高至300萬元。

事實上,老舊公寓增設電梯亦有住戶意見無法整合之問題,實務上雖不乏成功之案例(例如臺北市北投區懷德街、新北市蘆洲區永平街、永和區保福路等公寓),但因審議程序過於冗長,自申請補助至核定實施為止,有的案件甚至耗時高達500天以上,因此常被外界批評,且迄今亦未見老舊公寓增設電梯有普遍性的顯著效果。加速重建條例或係基於重建考量,已要求須「全體同意」,再加以其亦未明確規範「審議時程」,因此,是否可有效解決實務目前所面臨之困境,達到提升生活品質之立法目的,成效亦有待觀察。

*作者為理律法律事務所律師

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